ソーシャルレンディングの担保って何に注目したらいいの?

ソーシャルレンディングの投資案件を選ぶときに、必ずチェックしなければいけないポイントとしてはまず金利。
そしてその次に案件の運用期間、さらに最重要とも言えるポイントが融資において設定されている担保です。
案件の中には無担保案件になっているものもありますが、ソーシャルレンディングの案件の大半は融資資金を返済できなかった時に備えて、担保を設定して融資を行っています。

ではソーシャルレンディングにおける担保はどのような種類のものが多くなっており、また担保の確認時にどういった点を見ていけば、安全な担保を見極めて貸し倒れリスクを抑えることができるのでしょうか。

人気が高いのは不動産を担保にした案件

国内のソーシャルレンディング案件で、担保として最も多く設定されているのは不動産です。
特に東京や大阪など都心の不動産を担保に設定した案件は投資が集まりやすい傾向にあり、ラッキーバンクやレンデックスのように不動産担保を設定した案件を専門に扱う業者もあります。
国内だけではなく、ガイアファンディングやアメリカンファンディングといった外国のソーシャルレンディング案件を専門に扱う会社でも、不動産を担保に設定しています。
これは海外においてもソーシャルレンディングの担保として、不動産が最も信頼性が高いものと扱われているからだと考えても良いでしょう。
不動産が担保として人気の理由としては以下のようなものが考えられます。

資産価値が短期的には減少しにくい

ソーシャルレンディングの運用期間は主に長いものでも2年間であり、その間に不動産の価値が大きく下落することは考えにくいです。
リーマンショックが起きたときにも東京の地価下落幅は10%程度であり、株やFXに比べても不動産は非常にボラティリティの低い資産となっています。
そのため不動産を担保にとっておけば、万が一貸し倒れが起きても担保の不動産を売却すれば融資した金額の大半が回収できるために、貸し倒れリスクを軽減できるのです。

東京や大阪など都心部の不動産を担保に設定した案件が多い

ソーシャルレンディングの案件で不動産を担保に設定しているものの大半が東京や大阪など都心部の不動産となっています。
日本は現在人口減少が進んでいるために、地方都市では不動産を持っていても、その価値は大きく下落しています。
その逆に東京や大阪など都心部では人が集中していることもあってか、都市部の地価はじわじわと上昇しているのです。
特に海外からの観光客が増加し、インバウンド需要が増している中で、民泊施設や観光客向け施設に転用できる不動産は非常に人気が高まっています。
そのようなエリアにある不動産を担保にしていれば、売却しても十分に融資資金を回収できるでしょう。

不動産は資産価値が下落しにくく、換金性が高いために最も担保として好まれます。
安全に貸倒れリスクを避けながら投資をしたいと思うのであれば、不動産を担保に設定している案件を中心に投資していくと良いでしょう。

不動産案件でも抵当権順位やLTVに注目

しかし不動産を担保に設定しているからといって必ずしも安全なわけではありません。
注意しなければいけないポイントがいくつかあります。

抵当権の順位に注意

目立った場所には記載されていませんが、ソーシャルレンディングの案件で担保の詳細を見ると必ず、その抵当権の順位が設定されています。
融資を返済できなかったときには担保を売却して資金を回収する権利を抵当権と言いますが、実は抵当権にも順位があるのです。
抵当権の順位が1位であるならば最優先的に担保の売却で資金を回収できますが、第二順位の場合は第一順位の事業者が回収した残金から融資したお金を回収して行くことになります。
第一順位の会社が1億円で第二順位の会社も1億円、そして担保を売却した時に1億8000万円の金額にしかならなかった場合は、第一順位の会社は全ての融資金を回収できます。
しかし、第二順位位の会社は8,000万円しか回収できないのです。

LTV

LTVとは担保の価値に対して、その何割まで資金を融資しているかという数字です。
例えば2億円の不動産を担保に設定していて、1億6000万円のお金を融資している場合は16,000万÷20,000万でLTVは80%です。
LTVの値が低ければ不動産の価値が下がった時でも、融資した資金を全額回収できる可能性が高いです。
逆にLTVが100%という案件では、融資したお金と不動産の価値が等しくても、少しでも不不動産の価値が下がってしまえば)融資資金を全額回収できなくなってしまいます。
LTVは公表されている場合、LTV80%ぐらいの案件に投資をしていれば、20%まで担保価値のが下落しても問題なく資金を回収できます。
maneoなどはしっかりとLTVの値も公表しているので、確認してから投資できます。

不動産の価値は誰が算出しているのか

2月にラッキーバンクに対して行われた行政指導の内容の一つに、ラッキーバンクがこれまで提示していた担保不動産の価値の算出基準が曖昧だった、また本来は公表すべきでない数字を公表していたという内容が盛り込まれていました。
不動産の価値の算出には本来は不動産鑑定士が作成した資料が必要であり、その金額が一件につき50万円程度かかると言われていたために、ラッキーバンクでは費用削減のため独自に社内で作った審査基準で書類を作成していました。
正当なプロセスを経由せずに不動産鑑定資料を作成していたのです。そのため担保となるべき不動産の価値が曖昧であり、投資家に対する情報開示に適当性がないとして行政指導が入りました。
一方でレンデックスはそういったリスクを避避けるため、第三者的な外部(社外)組織として大手不動産会社の東急リバブルに不動産価値の審査を依頼しています。
そのため不動産価値の算定も適切であり、LTVも80%までと制限しているので短期間に20%の不動産価値の下落が起きない限り、ほぼ確実に資金を回収できると思っても良いでしょう。

不動産以外の担保にはどんなものがある

もちろんソーシャルレンディング案件では不動産以外に担保を設定しているものもあります。以下に主なものを挙げます。

会社の事業権利

グリーンインフラレンディングでは担保に不動産を設定している案件もありますが、会社の事業そのものを担保に設定している案件もあります。この場合債権者が会社の事業を譲渡され、それを売却して資金を回収することになります。
しかし会社の事業はなかなか売却が困難で換金性が低いため、担保としての安全性はやや低いと言えるでしょう。

株式を担保に設定

融資する会社の株式を担保に設定している会社もあります。maneoが運営しているプレリートファンドでも、融資をした不動産をもとに店舗や事業などを運営する事業者の株式を担保に設定しています。
返済できなかった場合はその株式を処分して債権を回収するのです。
株式の価値はその会社の運用状況によって異なってきますが、借り入れた資金を返済できないような会社の株式は処分しにくいことが多く、換金性を考えるとやや疑問符がつくでしょう。

現物資産を担保に設定

不動産ではない、いわゆる動産を担保に設定している案件です。
クラウドリースはパチンコ屋への事業資金の融資案件が多いですが、パチンコ屋という不動産だけではなく、動産であるパチンコ機そのものを担保に設定している場合もあります。
パチンコ業界は縮小傾向にありますが中古パチンコ機市場は確立されているため、ある程度の資金回収の見込みが立てやすいと言えるでしょう。
ただし古い機種は価格も下がるので、融資した金額が全額返ってくる可能性は高くないです。

集合債権を担保に設定

債権そのものを担保に設定しているというケースです。
融資資金を返済できなかったA社がいた場合、融資をした人間や事業者にA社の債権が譲渡され、そしてA社の債務者であるB社から投資家などが資金を回収することになります。
担保としては珍しくないものですが、資金回収までに時間がかかる点がデメリットです。

ソーシャルレンディング案件の担保一つをとっても様々な種類があり、それぞれの確実性や安全性、資産価値の流動性は変わってきます。
不動産が担保は安全安心であるという神話も、ラッキーバンクの行政指導によりその信憑性が疑われつつあります。
今後不動産担保の安全性を見るときにも、きちんとした審査基準が第三者により行われているか、その審査内容や金額が適切なものなのかなどを考えながら、投資先を選んでいかなければいけないでしょう。

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